ごきげんよう。たこまんじゅう(@tako_waytofire) です。
今回は不動産投資とは何かという超基本的なところを押さえます。
具体的なトピックスはこの2つ。
- 不動産投資とは？
- 投資手法には型がある
私自身も初心者です。だからこそ、等身大で理解したことを誰にでもわかる形で発信していきます。
不動産投資とは？
そもそも不動産とは、動かない（動かせない）資産という意味で、建物や土地や施設などを指しています。
不動産に該当する建物・施設はざっくりとこんなものです。
- 住居（戸建て・アパート・マンション）
- オフィス
- 民宿
- 太陽光発電などなど…
こうした資産に投資することでリターンを得るのが不動産投資です。
※以降、不動産投資という用語は個人でも取り組みやすい「住居」を前提とします。
不動産投資におけるリターンとは、
- キャピタルゲイン（売却益）
- インカムゲイン（家賃収入）
の2つです。
キャピタルゲインは、買った時よりも高い価値で売却することで得られる利益。
インカムゲインは、物件を保有することで定期的に得られる利益、つまり家賃収入です。
この2つは投資における基本的なリターンの考え方なので、株式投資にも共通していますね。
なお、FIRE（Financial Independence, Retire Early）して自由な生活を目指す場合、家賃収入という不労所得が非常に重要になります。
本ブログはFIREすることをテーマとしていますので、不動産投資においてもインカムゲインを重視して考えます。
投資手法には型がある
不動産投資の手法は「①物件の種類 × ②エリア × ③新築or中古」という条件を組み合わせによって、おおまかな方向性が決まります。
基礎理論編である今回は、これら条件の特徴を解説します。
投資手法の型を理解し、自分自身の環境（住んでいる地域・家族構成・ライフステージなど）とすり合わせることで、自分にとって適切な方向性が見えてくるはずです。
①物件の種類
まずは投資対象となる物件にどんな種類があるでしょうか。
個人でも手が出しやすいとされている4種類の物件タイプと特徴がこちらです。
| 区分マンション一室 | 戸建て | アパート一棟（木造） | マンション一棟 | |
| 投資コスト | 小～中 | 小～中 | 中～大 | 大 |
| 資産価値 | 低 | 中 | 中～高 | 高 |
| 利回り | 低 | 中～高 | 中～高 | 低 |
| 融資 | 難しい | 難しい | 短期なら可能 | 長期で可能 |
| 投資拡大スピード | 遅い | 遅い | 早い | 早い |
| 運用管理 | 管理費が高い 管理が楽 | 管理が楽 | 投資家次第 | 投資家次第 |
それぞれのタイプに対する一口評価をまとめます。
| 区分マンション一室 | 〇需要大。比較的少額。管理が楽。 ✕投資資産価値の低さからローン組みが厳しい傾向。修繕積立金などの管理費がかかる。 |
| 戸建て | 〇需要大。将来の売却もしやすい。長期的な賃貸に出せる可能性が高い。 ✕退去時のリフォーム費用に注意。 |
| アパート一棟（木造） | 〇購入価格に対する利回りが出しやすい。 ✕耐用年数が比較的短いため、長期ローンが組めない。 |
| マンション一棟 | 〇長期ローンが組みやすい。資産価値が高い。 ✕価格が高い。利回りが出しにくい。 |
②エリア
エリアの選択肢は、都市圏or地方です。立地によってこのような特徴の違いがあります。
| 都市圏 | 地方 | |
| 需要 | 高 | 低 |
| 利回り | 低 | 高 |
| 価格 | 高 | 低 |
| 家賃下落 | 小 | 大 |
| 価格妥当性 | 高 競合が多い | 低 競合が少ない |
| 固定資産税 | 高 | 安 |
それぞれの区分に対する一口評価をまとめます。
| 都市圏 | 〇住宅需要が多く、価値・家賃が維持されやすい。融資が出やすい。 ✕競合の投資物件が多い。良物件の入手が困難。 |
| 地方 | 〇競合は少ない。良物件が転がっている可能性がある。 ✕人口減少エリアは価値・家賃の維持が難しい。融資が出にくい。 ※最終的な売却を見越した出口戦略が特に重要。 |
③新築or中古
投資対象が新築か中古かによっても特徴が大きく異なります。
| 新築 | 中古 | |
| 投資コスト | 高 | 低い |
| 利回り | 低 | 高 |
| 融資 | 頭金少額 長期 | 頭金高額 短期 |
| 修繕費 | 低 | 高 |
| 入居率 | 新築時が最高で、だんだん下がる | ある程度落ち着いている ただし老朽化でさらに下がるリスクも… |
それぞれの区分に対する一口評価をまとめます。
| 新築 | 〇融資が出やすい。初期修繕費が安く済む。新しいほど売却しやすい。 ✕価格が高い。施工不良などに注意。 |
| 中古 | 〇価格が安い。過去の入居率などが事前にわかる。 ✕初期修繕費用が高くなる恐れあり。比較的売却が難しい。 |
結局は「相場より安く買うこと」が大事
不動産投資の根本的な姿勢は相場より安い物件を買うということです。
不動産投資はしっかりとした理解の上で成立する敷居の高い難しい投資ではあります。
本を読んで勉強するのはもちろんですが、成功者の体験談やセミナーなど、あらゆる側面からの情報収集が必要です。
これから学びを深めていくほど、情報の波に飲まれて混乱してしまう時もあるでしょう。
そんな時こそ、「相場より安く買う」というシンプルな行動軸を思い出したいと思います。
参考図書
今回の記事をまとめるに際して、参考になったのはこちらの本です。
YouTubeの「リベラルアーツ大学」で有名な両学長の著書です。
貯める・稼ぐ・増やす・守る・使うをキーワードとして、人生を豊かにするために知りたいお金の知識を体系的に学べます。
今回は以上です。
最後までお読みいただきありがとうございました！
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