ごきげんよう。たこまんじゅう (@tako_waytofire) です。
株式以外にも、配当金がもらえる投資先ってあるのかな？
なるべく高利回りで安定感も欲しいなぁ…
欲張りさん！
でもそんなあなたには、
J-REIT（ジェイリート）がおすすめです。
J-REITは、日本国内の不動産を対象とした不動産投資信託です。
投資家から集めたお金で不動産物件の投資を行い、利益の一部を分配金（株式でいう配当金）として投資家に還元する。
これがJ-REITの仕組みです。
J-REITは、株式市場にも負けない市場価値と分配金利回りの高さが魅力の投資資産です。
J-REITかー。興味が出てきた！
どんな銘柄に投資すればいいの？
おまかせあれ。
今回は初心者にもわかりやすい銘柄選びのおすすめポイント6つを解説します！
J-REITの魅力もふまえてお伝えしていきますので、これをきっかけに興味を持ってもらえれば幸いです。
それでは始まり始まり！
銘柄選びの6つのチェックポイント
J-REITは2021年1月現在、62銘柄が上場しています。
この中から、初心者にも分析しやすい銘柄選びのポイントを絞りこむとこの6つになります。
- 分配金（配当金）利回り
- 不動産の種類
- 時価総額
- NAV倍率
- LTV（借入金比率）
- 分配金支給月
それぞれについて解説していきます。
分配金（配当金）利回り
J-REITの大きな特徴のひとつは、高い分配金利回りです。
高配当株が一般的に利回り3〜5%程度といわれる一方で、J-REITは利回り4～6%以上を見込める銘柄が多く存在します。
不労所得の積み上げ（インカムゲイン ）を重視する投資家にとって、この点は大変魅力的なポイントです。
ただし、分配金利回りが高いということは、応分の収益不安や減配リスクがあるかもしれないため、以降のポイントも加味して銘柄を選びましょう。
物件用途と運用方針
J-REITは不動産投資信託であるため、どんな不動産に投資するかが各銘柄ごとに運用方針として決められています。
主な物件用途（投資対象）はこちら。
- オフィス
- 住居
- ホテル
- 商業施設
- 物流施設
また、J-REITの運用方針はこの3パターン。
- 特化型：1種類の物件用途に集中投資
- 混合型：2種類の物件用途に分散投資
- 総合型：3種類以上の物件用途に分散投資
J-REIT投資では、この物件用途と運用方針をチェックします。
特に物件用途はモノによって特徴が大きく違うので、自身の投資目的に合うものを選びましょう。
補足として、物件用途ごとの特徴をカンタンに紹介します。
オフィス
オフィス系は景気影響を受けやすい不動産です。
たとえば働き方改革が拡まる昨今は、賃料の高い都心オフィスから地方に移転したり、自宅テレワーク環境を充実したりとオフィス需要に変化が出てきています。
土地によっては収益性の高い物件もまだまだありますが、業績や分配金の増減配はハイリスク・ハイリターンな資産です。
住居
住居の需要は景気変動の影響を受けにくいため、収益の安定性が高い不動産です。
一方で、他物件用途よりは賃料水準が低く、大きな賃料増加もないため、良くも悪くも静かな市場動向になりやすいのが特徴です。
キャピタルゲイン（売却益）はあまり考えず、長期的なインカムゲイン（配当金収入）を狙うのに好適な不動産といえます。
ホテル
景気変動や社会情勢によるインバウンド需要の影響を強く受ける不動産です。
特に新型コロナウィルスによって外出・渡航しづらい昨今はホテルにとって強い逆風になっています。。
旅行系の産業が回復に向かえば、収益面も大きく復調する可能性がありますが、直近は辛い状況が続いています。
その状況から分かる通り、ハイリスク・ハイリターンな資産といえます。
商業施設
ショッピングモールなどを対象とする不動産です。
一般消費者向けの施設なので景気影響に直結しています。
日常生活に近いので需要の動向は掴みやすい資産ですが、収益面はハイリスク・ハイリターンの傾向にあります。
物流施設
倉庫など物流施設への投資です。
物流施設は基本的にテナントの入れ替わりが少ないため、安定した収益性に期待ができます。（ただし、退去されると大きな痛手…）
住居と同様に、インカムゲインを重視したい方に向いている資産です。
時価総額
時価総額とはJ-REITの資産を時価で評価したものです。
時価総額が大きい＝多くの投資家によって投資されていることを意味します。
多くの投資家に投資されるJ-REITは値動きが安定化しやすいため、なるべく時価総額が大きい銘柄を選ぶのがおすすめです。
（時価総額が小さい＝投資家の参入が少ないため、1人あたりの取引影響が大きくなり、大口の売買が発生すると値動きが不安定になる）
あくまで一つの目安としてですが、時価総額1,000億円以上あれば十分に大きいとされています。
とはいえ絶対的な判断基準値はないので、投資候補銘柄で比較すればOKです。
NAV倍率
NAV（Net Asset Value）倍率は、投資価格が純資産の何倍かを示し、割安度を測る指標になります。
NAV倍率＝J-REITの市場価格÷1口当たりのNAV÷投資口数
難しく考える必要なく、
- NAV倍率が1より大きい→割高
- NAV倍率が1より小さい→割安
という判断で投資すべきかを見極めましょう。
LTV（借入金比率）
LTV（Loan To Value）は、借金の割合を示す指標です。
LTV=有利子負債÷総資産
で計算されます。
つまり、資産に対して借金が多いとLTVは高くなります。
借金が多いことは倒産リスクにも繋がりますが、レバレッジを効かせた投資をしている可能性もあるので、一概に高いから悪いとは言えません。
投資候補銘柄との比較や他の銘柄選びの観点と合わせて考慮したいポイントです。
分配金支給月
優先度は低いですが、分配金支給月も銘柄選びの観点のひとつになります。
不労所得生活をイメージすると、分配金（配当金）は給料のように毎月入るのが理想的です。
株式の配当金は四半期末月（3/6/9/12月）に集中することが多いので、J-REITはそれとは異なる月に入る銘柄を選ぶのもアリです。
実際に銘柄を選んでみた：分配金（不労所得）が長期的にほしい場合
たとえば私の場合は、FIREを目指して分配金（不労所得）を積み上げるために投資をしています。
これに合わせて各チェックポイントに具体的な条件を定義してみます。
- 分配金（配当金）利回り：なるべく5%以上
- 物件用途：住居・物流施設を重視
- 時価総額：1,000億円を目安に
- NAV倍率：1より小さい
- LTV（借入金比率）：50%程度
- 分配金支給月：四半期末月(3/6/9/12月)以外
長期的に安定した分配金が欲しいので、ディフェンシブな不動産と言われる住居・物流施設の割合が高い銘柄を最優先に選びます。
そうすると、2021年1月現在のJ-REIT62銘柄からは以下2つが投資候補として見つかりました。（青字が条件クリア、赤字は条件未満）
| 証券コード | 3459 |
| 投資法人 | サムティ・レジデンシャル投資法人 |
| 投資口価格 | ¥107,000 |
| 運用方針（物件用途） | 特化型（住居） |
| 分配金利回り | 5.65% |
| 資産総額 | 684億円 |
| NAV倍率 | 1.04 |
| LTV | 50.90% |
| 分配支給月 | 1月・7月 |
| 証券コード | 8984 |
| 投資法人 | 大和ハウスリート投資法人 |
| 投資口価格 | ¥254,500 |
| 運用方針（物件用途） | 総合型（住居・物流・商業） |
| 分配金利回り | 4.62% |
| 資産総額 | 5,588億円 |
| NAV倍率 | 0.93 |
| LTV | 41.90% |
| 分配支給月 | 2月・8月 |
これらは今後ウォッチして、ここぞというタイミングで投資を始めてみたいと思います！
参考：東証J-REIT指数連動ETFはもっと始めやすい
今回解説したのは、J-REITの個別銘柄の選び方でした。
個別銘柄は投資口価格が数十万円以上するものも多いため、初めて投資をするときは勇気がいるかもしれません。
そんな方には、東証J-REIT指数というJ-REIT全体の市場平均と同じ値動きをするETF（上場投資信託）への投資がおすすめです。
個別銘柄より比較的少額で分散投資ができるので、初心者にもおすすめな投資法です。
詳しくは上記の関連記事にて解説しておりますので、興味のある方は是非ご覧ください。
今回は以上です。
最後までお読みいただきありがとうございました！
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