ごきげんよう。たこまんじゅう (@tako_waytofire) です。
株式や債券で資産運用していると、不動産にも興味が湧いてくることがあると思います。
でも物件を買うには数百〜数千万円はいるでしょ？
興味があっても、そんなにお金ないよ～。。
そんな方にはREIT（リート）がおすすめ。
REITは株式と同じ感覚で、数万円から不動産投資ができます！
というわけで本記事を読むとこんなことがわかります。
- REIT（リート）の概要
- REIT投資のメリット・デメリット
- REITのセクター（不動産の種類）
- REIT投資のやり方
初心者にもわかりやすく解説していきますので、どうぞ最後までお付き合いください！
REITについてこれまで知らなかったという方は、これを機に興味を持っていただければ幸いです。
REIT（リート）とは？
REIT（リート）とは「不動産投資信託」と呼ばれる投資商品です。
不動産への投資を専門に行なう運用会社というイメージを持っていただければわかりやすいです。
特に、日本の不動産を対象とするREITは「J-REIT」と呼ばれています。
REITの仕組みについては以下をご覧ください。
- 投資家たちが運用会社に投資する
- 運用会社が不動産物件に投資する
- 運用会社が投資物件から収益を得る
- 儲けたお金を分配金（株式でいう配当金）として投資家たちに還元する
不動産投資をしたい！
けど一人で物件を買うのは難しい・・・
そんな多くの投資家たちからお金を集めて、運用会社が不動産投資を行い、リターンを投資家たちに分配するというスキームです。
要するに、REITに投資すれば家賃収入（分配金）がもらえるんです。
本記事では、投資信託（ファンドとも呼ばれます）の説明を割愛しますが、以下の関連記事にて詳しく解説をしました。
気になる方はこちらもどうぞ！
REITのメリット
ここではREITに投資するメリットをご紹介します。
- 小額投資できる
- 分配金利回りが高い
- 好きな時に売れる
- プロが運用してくれる
これらについて、順番に見ていきましょう。
①小額投資できる
現物の不動産投資の場合、1つの物件に数百〜数千万円かかるのが普通です。
一方、REITなら数万円から投資可能です。
初期投資が高額になってしまうという不動産投資のデメリットを抑えてくれるのが、REITの良いところです。
②分配金利回りが高い
REITの分配金利回りは、代表的な金融資産と比較しても高い傾向にあります。
| 預金 | 債券 | 株式 | REIT |
| 0〜0.1% | 0〜2% | 2〜4% | 4〜6% |
なぜREITの分配金利回りは高いのでしょうか？
それは利益の90%以上を分配金にすることで法人税を免除しているからです。
これによってREITは高利回りを安定的に継続しています。
不労所得がほしい投資家にとっては嬉しいポイントですね！
③好きな時に売れる
REITは現物の不動産投資ではできない手離れの良さが魅力です。
現物の場合は、売りたくなっても買い手が付かない限り手放すことができません。
ところが、REITの取り扱いは株式と同じです。
証券口座から売り注文を出せばいつだって好きな時に売ることができます。
④プロが運用してくれる
REITをはじめとする「投資信託」とは、運用会社が適切に運用してくれる投資商品です。
つまり、投資信託とは投資のプロに運用を任せているということです。
自力で不動産投資するのは怖いという人でも、REITなら投資のプロに任せられるので安心感があります。
REITのデメリット
次にREITのデメリットについてです。
- 元本保証じゃない
- 分配金は減ることもある
こちらもひとつずつ解説してみます。
①元本保証じゃない
投資である以上避けることができませんが、元本保証ではありません。
つまり100万円買っても100万円で必ず売れるわけではありません。
なので投資するときは、対象銘柄・投資額・タイミングを考えつつ、大負けしないように工夫していきましょう。
②分配金は減ることもある
REITは間接的な不動産投資なので、以下のようなリスクによって分配金が減る恐れもあります。
- 賃料・地価の下落リスク
- 津波・地震などの災害リスク
- 金利上昇リスク
こうしたリスクはしっかりと認識しておくのが大切です。
REITだけに投資すればいいんだ！
それは危険です（汗）
そんな投資をするとリスクのしっぺ返しを食らってしまうので、あくまで分散投資の1択として捉えましょう。
REITのセクター（不動産の種類）
REITのセクターは以下6種類です。
- オフィスREIT
- 住居REIT
- ホテルREIT
- 商業施設REIT
- 物流施設REIT
- ヘルスケアREIT
各セクターごとに収益性の特徴があるため、しっかり押さえておきたいポイントです。
オフィスREIT
オフィスは景気影響を受けやすいセクターです。
オフィスは市場規模の大きなセクターであり、収益が不安定な傾向にあります。
たとえば景気が良くなって雇用が増えればオフィスの需要は高まりますが、不景気になるほど撤退されてしまう恐れがあります。
そのためハイリスク・ハイリターンになりがちなREITです。
住居REIT
住居はディフェンシブ（安定性が高い）セクターです。
人が家に住みたい需要は景気変動の影響を受けにくいからです。
一方、他セクターより賃料水準が低く、大きな賃料増加もないため、比較的安定した市場動向になりやすいのが特徴です。
ホテルREIT
ホテルは変動が激しいセクターです。
特に景気や、何らかのブーム、インバウンド需要などの影響を強く受けます。
たとえば新型コロナをきっかけに、それまで順調だった市場は一変急落してしまったほど。。
2020年〜2021年の状況は厳しいですが、国内外の旅行産業が回復すれば、再び盛り返しが期待できます。
商業施設REIT
イオンなどのショッピングモールを対象とするセクターです。
景気敏感な傾向があり、特に一般消費者の動向に直結しています。
店舗ショッピングよりネットショッピングの勢いが伸びてきた昨今、このREITにとっては逆風になっています。
物流施設REIT
倉庫などの物流施設を対象とするセクターです。
物流施設は激しいテナント入れ替わりがあるわけではないため、比較的安定した収益が見込めるREITです。
また商業施設REITとは逆に、ネットショッピングの台頭によって倉庫需要が高まり、このREITは成長性が期待されています。
ヘルスケアREIT
病院施設を対象とするセクターです。
病院利用者は急激に変動することがないうえ、むしろ先進国の高齢者増加やコロナ対応などで需要を伸ばしているREITです。
収益面は住居REIT・物流施設REITのような安定感に期待できる性質がありますが、セクターとしては比較的新しいので今後の動向にも注目です。
【ご参考】REITの投資方針
REITの投資方針は大きく3パターンあります。
- 特化型
- 複合型
- 総合型
以下の図のREIT銘柄から伸びる矢印をご覧ください。
タカラレーベン不動産投資法人は、オフィス主体に全セクターに投資する「総合型」。
サムティ・レジデンシャル投資法人は、住居のみに投資する「特化型」。
インヴィンシブル投資法人は、ホテル主体でいくつかのセクターにも投資する「複合型」。
このように、REITの投資方針は3パターンのいずれかに属しています。
投資対象を決める際の目安にしてみてください。
J-REITの銘柄調査をするなら、以下のサイトがわかりやすいのでおすすめです。
REIT投資のやり方
REITの魅力はわかってきたよ！
実際何に投資したらいいかな？
REITへの投資は、この2種類があることを押さえましょう！
- 個別銘柄
- ETF銘柄
投資セクターを決めている・より利回りを高めたい場合は、個別銘柄。
安定重視の場合は、ETFがおすすめです。
今回はJ-REITを主に紹介しますが、本ブログでは個別銘柄・ETF銘柄それぞれの投資について解説記事を用意しています。
個別銘柄への投資のやり方、おすすめ銘柄についてはこちらをご覧ください。
ETF銘柄への投資はこちらをご覧ください。
まとめ
今回はREIT（リート）について、初心者向けにもわかりやすい解説をしました。
- REIT（リート）の概要
- REIT投資のメリット・デメリット
- REITのセクター（物件種類）
- REIT投資のやり方
REITは株式と同じように運用でき、高利回りで優秀な投資先です。
FIRE（経済的自由になって脱サラ）するための高配当株投資の一員に加えるのも大変おすすめですよ！
今回は以上です。
最後までお読みいただきありがとうございました！
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